Türkiye’de fahiş kiralar, milyonlarca yurttaş için barınmayı temel bir hak olmaktan çıkarıp ekonomik bir uğraşa dönüştürdü. Dar gelirli kesitler kalıcı ve yaygın tahliller beklerken hükümetin İstanbul’da yaşama geçireceğini açıkladığı 15 bin konutluk kiralık TOKİ projesi, uzmanlara nazaran mevcut krizin büyüklüğü karşısında son derece sonlu kalıyor. Kira yükü sürdürülebilirlik hudutlarının çok üzerine çıkarken ekonomistler ve kent uzmanları sorunun kapsamlı toplumsal konut siyasetleri ve gelir artırıcı tedbirlerle çözülebileceğine dikkat çekiyor.

TÜİK datalarına nazaran en düşük gelir kümesi olan beşinci yüzde 20’lik kümedeki hane halkları, konut ve kira harcamalarına 2023’te yüzde 29.2 hisse ayırırken bu oran 2024’te yüzde 33.2’ye, 2025’te ise yüzde 36.6’ya yükseldi. Gayrimenkul değerleme platformu Endeksa bilgileri üzerinden hesaplamaya nazaran 2025 Türkiye genel kira ortalaması 23 bin 84 liraydı. Yani yalnızca kira sarfiyatı bile iki taban fiyatın girdiği bir hanenin bütçesinin yüzde 52.2’sine denk geldi. Türkiye Sınai Kalkınma Bankası’nın raporunda ise Türkiye’deki ortalama bir hane halkının şayet mesken sahibi değilse, gelirinin yaklaşık yüzde 66’sını kiraya ayırmak zorunda kaldığı belirtiliyor.

AŞIRI BARINMA MALİYETİ

Uluslararası kuruluşlarca kabul gören finansal sürdürülebilirlik standartlarına nazaran ise bir hanenin kira masraflarına ayırdığı hisse yüzde 30’u geçmemeli. Bu sonu geçen haneler direkt “barınma yükü altında ezilen haneler” olarak tanımlanıyor; oranın yüzde 50 eşiğini aşması ise hanenin “aşırı barınma maliyeti yükü” altında kaldığını tescilliyor. Resmi bilgilere nazaran ülkedeki kiracı oranı yüzde 27 düzeyinde kalırken DİSK-AR’ın raporlarına nazaran çalışanların yarısına yakınının taban fiyat civarında gelir alması, bu kiracı bölümün çok büyük bir kısmı için de yüksek risk alanına işaret ediyor.

KİRA KONTRATI 3 YILLIK

Kiralık TOKİ projesi, kira fiyatlarında dengeleyici tesir argümanıyla geçen sene duyurulmuştu. Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum önceki gün yaptığı açıklamayla son durumu ve detayları paylaştı. İstanbul’un iki yakasındaki toplam 15 bin konutluk projede birinci anahtar teslimlerinin bu yılın eylül ayında başlaması, kira bedelinin ise bölgedeki rayiç bedelin yarısı düzeyinde olması, üç yıllık kira mukavelesi yapılması planlanıyor.

Uzmanlar ise TOKİ faaliyetlerinin kronikleşmiş meselelere tahlil olmadığını vurguluyor. Çalışma iktisadı uzmanı Prof. Aziz Çelik, sadece İstanbul’da milyonlarca düşük gelirli kiracı olduğunu belirterek bu projeyi “devede kulak” olarak tanımlıyor. Kiralar rayiç bedellerin yarısı olsa bile minimum ücretliler için zorlayıcı olacağına dikkat çeken Çelik, “Dahası hem kira ödeyip hem konut sahibi olmaları imkânsız. Geniş kapsamlı bir kamu takviyeli kiralık konut projesi ve fiyat artışı olmadan bunlar pansuman bile değil” diyor.

Siyasal iktisatçı İnan Memnun ise toplumsal konut projeleri, TOKİ yahut zelzele konutları daima gündemde olduğu için kamunun bu alanda devasa yatırımlar yaptığı algısı oluştuğunu fakat gerçeğin çarpıcı olduğunu gösteriyor: “Kamunun 2025’te konuta yaptığı sabit sermaye yatırımı 33.7 milyar lira. Faize yapılan ödeme 2 trilyon 53 milyar lira. Faize ödenenin sadece yüzde 1.64’ünü konuta yatırıma ayırmış. Tablo çok net ortada. Konut probleminde açılış gösterileri yapmak dışında bir faaliyetleri yok.”

Gayrimenkul Yatırım Danışmanı Seçil Akbaş ise Bakan Kurum’un piyasa dengeleme argümanına karşılık şunları söylüyor:

“Türkiye’deki toplam kiralık konut stoku düşünüldüğünde üretilecek konut sayısı piyasanın tamamını etkileyecek büyüklükte değil.”